Zoals artikel 242 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt, moet een huurder met een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot op de hoogte worden gebracht als de eigenaar voornemens is zijn woning te verkopen vóór de openbare bekendmaking van de verkoop. Deze maatregel geldt enkel voor onderhandse verkopen.

Dit informatierecht verleent de huurder van de verhuurde woning dus geen voorkeurrecht wanneer de woning te koop wordt gesteld. De huurder kan natuurlijk wel aangeven dat hij het pand wenst te kopen, maar daarbij geniet hij dezelfde rechten als andere potentiële kopers.

Het voorkeurrecht is een recht waarmee de huurder de gehuurde woning kan kopen vóór iemand anders tegen de voorwaarden die de verhuurder die de woning te koop aanbiedt voorstelt. De bedoeling is om huurders de mogelijkheid te bieden huiseigenaar te worden maar ook om hen een bepaalde stabiliteit te verschaffen.

De huurder (ondertekenaar van de huurovereenkomst) moet gedomicilieerd zijn in de te koop gestelde woning om te kunnen genieten van het voorkeurrecht. De wettelijke of feitelijke samenwonende partner van de huurder en hun kinderen (als deze er ook wonen) genieten eveneens van dit voorkeurrecht.

De maatregel is van toepassing op huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats met een duur van 9 jaar of langer.

Bij uitbreiding geldt ze dus voor: 

De ordonnantie sluit een aantal soorten verkopen uit, waaronder de verkoop aan een partner of een familielid van de verkoper tot in de derde graad, de verkoop aan een openbaar bestuur, de verkoop op lijfrente...

De verhuurder moet de huurder per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging op de hoogte brengen van zijn voornemen om de verhuurde woning te verkopen en van de mogelijkheid tot voorkoop waarop de huurder aanspraak kan maken. Daarom moet alle informatie over de verkoop in het schrijven worden opgenomen: het adres van de woning, de vloeroppervlakte, de kadastrale omschrijving van het goed, de prijs en de verkoopvoorwaarden.

Deze kennisgeving staat gelijk met een verkoopaanbod aan de huurder. Over de voorwaarden en de verkoopprijs kan echter niet worden onderhandeld.

Na ontvangst van deze kennisgeving geldt een termijn van 30 dagen. Tijdens deze periode kan de huurder het aanbod van de verhuurder aanvaarden en de woning dus overkopen. Zodra de periode van 30 dagen is verstreken of als de huurder niet op het aanbod van de verhuurder ingaat, kan de verhuurder de woning vrij te koop stellen.

Als het eigendom daarna aan een andere koper wordt aangeboden tegen een prijs of voorwaarden die voordeliger zijn, dan heeft de huurder nog eens 7 dagen de tijd om zijn voorkeurrecht uit te oefenen (wat dan in feite het eigenlijke voorkeurrecht van de huurder wordt)

Zowel de notaris als de makelaar moeten zich ervan vergewissen dat de huurder door de eigenaar van de woning correct is geïnformeerd over zijn voorkeurrecht. Als dit niet het geval is, moeten zij deze taak op zich nemen.

Als de eigenaar het voorkeurrecht (of recht van voorkeur) van de huurder niet eerbiedigt, heeft de huurder het recht om de ontbinding van de verkoop te vragen (nietigheid van de verkoop aan een derde). De huurder neemt vervolgens de plaats in van de koper en betaalt dezelfde prijs (plus de kosten voor administratieve formaliteiten) door een subrogatoire rechtsvordering in te stellen tegen de koper van het goed. De koper van de woning die hierdoor schade lijdt, kan vervolgens verhaal halen bij de verhuurder, de makelaar of de notaris.

Hebt u nog vragen? Contacteer ons via immo@home-consult.be of 02 731 07 07. We helpen u graag verder.